Loi Pinel : que faut-il retenir ?

Dispositif phare de la défiscalisation immobilière, la loi Pinel est grandement appréciée aussi bien par les investisseurs que par les locataires. Son objectif : augmenter l’offre en habitations afin de satisfaire la demande, tout en facilitant l’accès au logement pour les foyers qui n’ont pas de gros revenus.

Voulez-vous en savoir plus sur ce dispositif ? Découvrez ici l’essentiel à savoir pour bénéficier de tous les avantages qu’il offre !

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière entré en vigueur le 1er septembre 2014. Il s’agit d’une initiative de la ministre du Logement Sylvia Pinel, en remplacement de la loi Duflot. Elle est décrite dans l’article 199 novovicies du Code général des impôts et a été mise en place pour augmenter l’offre de logements afin de répondre à la forte demande.

Le principe de cette loi repose sur un avantage fiscal pour les particuliers qui investissent dans un bien immobilier locatif neuf ou totalement rénové. Ainsi, lors de son achat, l’investisseur s’engage à louer le logement acquis sur une certaine période au cours de laquelle il bénéficiera d’une réduction d’impôts importante.

La durée de l’engagement locatif peut être de six, neuf ou douze ans. Plus elle est longue et plus la réduction fiscale est élevée : pour en profiter au mieux, vous pouvez faire appel à un expert comme ceux que l’on trouve sur le site de GoToInvest afin de faire les choix qui conviennent à vos revenus et objectifs.

Après avoir été renouvelée une fois jusqu’en 2021, la loi Pinel connaît une nouvelle prolongation de trois ans et sera donc en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024. Il faut toutefois savoir que cette dernière reconduction n’est pas identique à la première et porte principalement sur le zonage et une diminution des taux de défiscalisation pour les années 2023 et 2024.

Si ce dispositif connaît un tel succès, c’est en raison de ses avantages qui vont bien au-delà de la réduction fiscale.

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Quels sont les avantages du dispositif Pinel ?

Bien qu’étant un dispositif de défiscalisation immobilière par essence, la loi Pinel a néanmoins d’autres avantages dont vous pouvez profiter.

Les avantages fiscaux du dispositif de défiscalisation Pinel

Investir en loi Pinel vous donne droit à une diminution de votre impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 63 000 euros. Cette réduction est déduite directement de l’impôt et est calculée en fonction de la période d’engagement de location. Elle est de :

  • 12 % du montant du placement immobilier pour un engagement de 6 ans,
  • 18 % pour un engagement 9 ans,
  • et 21 % pour un engagement de 12 ans.

Aussi, un achat en Pinel vous permet de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière sur les logements neufs pendant 2 ans à compter du 1er janvier suivant la fin des travaux. Cette exonération peut même être prorogée pour cinq années supplémentaires en suivant toutefois certains critères bien définis.

L’achat de bien immobilier sans apport

Devenir propriétaire d’un bien immobilier sans apport est possible avec la loi Pinel. En effet, dans ce dispositif, le prêt contracté pour l’achat est remboursé par les loyers mensuels perçus et la réduction fiscale. Ainsi, même sans apport personnel, les établissements financiers peuvent soutenir votre projet immobilier, car les revenus locatifs constituent déjà une garantie de remboursement. Ce financement est intégral, car il couvre le montant total du bien immobilier, mais également les frais annexes.

Il s’agit donc d’un investissement doublement avantageux puisque les intérêts sont déduits des loyers du logement et le placement est effectué avec des rendements supérieurs au taux d’emprunt.

Les autres avantages de la loi Pinel

Le dispositif Pinel vous permet de vous constituer un patrimoine pour votre retraite, par exemple. Un bien locatif vous assure en effet une rentrée d’argent régulière une fois le prêt remboursé.

Dès que la période d’engagement est écoulée, vous avez la possibilité :

  • d’augmenter votre loyer,
  • de revendre votre bien immobilier pour en tirer une plus-value,
  • d’utiliser votre logement Pinel comme résidence principale ou secondaire.

Pour finir, la loi Pinel vous donne la possibilité de louer votre bien aux membres de votre famille : parents, grands-parents, enfants ou petits-enfants.

Avec tous ces avantages, l’investissement en Pinel est bien entendu soumis à certaines conditions.

loi Pinel et investissement

Quelles sont les conditions de la loi Pinel ?

Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel, des conditions sont à respecter. Elles concernent l’acquéreur, mais également le locataire et le bien immobilier.

L’investisseur en Pinel

Le dispositif de défiscalisation Pinel est accessible à toute personne majeure imposable en France. Le taux d’endettement de celle-ci ne doit pas excéder les 33 % pour obtenir un crédit immobilier.

Le montant maximal à investir en Pinel est de 300 000 euros par an, à raison de 5 500 euros/m². Aussi, le dispositif ne s’applique que dans une limite d’acquisition de deux biens par année.

L‘engagement locatif est un principe de base de la loi Pinel. Le propriétaire a donc l’obligation de louer le logement dans l’année qui suit la livraison du bien. Sinon, l’investissement perd son éligibilité au dispositif. Il doit également fixer son loyer en respectant les plafonds de loyer autorisés dans le dispositif.

Les biens immobiliers éligibles

L’objectif de la loi Pinel étant de promouvoir la construction de logements dans les zones où la demande est la plus forte, une cartographie des besoins immobiliers a été établie. Ainsi, un logement peut être acquis selon ce dispositif seulement s’il est situé dans un bâtiment d’habitation collectif des zones A bis, A ou B1. Il doit aussi être :

  • un logement neuf achevé n’ayant jamais servi ou n’ayant jamais été habité,
  • un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement),
  • un logement ancien entièrement rénové,
  • ou un local transformé en logement Pinel.

Les biens immobiliers Pinel doivent aussi répondre aux normes énergétiques en vigueur (BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020) et être livrés dans un délai de 30 mois à partir du début des travaux.

Le locataire éligible à un logement Pinel

Les conditions d’éligibilité de la loi Pinel concernent également le locataire qui ne doit pas être du même foyer fiscal que le propriétaire, même s’il est un membre de sa famille.

Pour permettre aux ménages à revenus modestes d’accéder à des logements décents, la loi Pinel a également fixé des plafonds de ressources pour les locataires. Ces plafonds varient en fonction des zones où se situent les logements et de la composition du foyer fiscal. Pour définir l’éligibilité d’un potentiel locataire, il faudra se baser sur ses revenus fiscaux de référence de l’année N-2 ou même N-1.

Avec autant d’avantages, on est bien en droit de se demander si la loi Pinel a des limites pouvant freiner l’enthousiasme de potentiels investisseurs.

La loi Pinel : quelles limites ?

En réalité, les grandes limites du dispositif de défiscalisation Pinel se retrouvent dans ses critères d’éligibilité même, qui peuvent parfois en décourager plus d’un.

En premier lieu, il y a le plafonnage des loyers selon les zones géographiques. Cette condition mise en place pour une accessibilité des logements aux ménages à revenus modestes n’est pas avantageuse pour les propriétaires. Les loyers en loi Pinel sont de 20 % environ inférieurs aux tarifs pratiqués sur le marché immobilier. Le rendement de la location n’est donc pas toujours très élevé durant toute la période de l’engagement locatif.

bien choisir votre prochain investissement

Ensuite, l’investisseur en loi Pinel ne peut pas disposer de son bien avant au moins six ans, toujours en raison de l’engagement de location. Il ne peut ni l’habiter ni le revendre et doit de ce fait attendre la fin de son contrat locatif. S’il décide d’aller à l’encontre de ses engagements, il devra suivre une certaine procédure pendant laquelle il pourrait être amené à rembourser le montant total de l’exonération des impôts dont il a profité jusque-là.

Enfin, les logements Pinel doivent servir de résidence principale aux locataires. Dans le cas contraire, la réduction d’impôts ne peut être appliquée.

Prorogée déjà deux fois maintenant, la loi Pinel a été programmée pour s’arrêter en 2024. À ce moment-là, que deviendra l’investissement locatif ?

Comment envisager un investissement locatif après 2024 ?

La loi Pinel n’étant pas le premier dispositif de défiscalisation mis en place par le gouvernement, on peut déjà être à peu près sûr que ce dernier a prévu un après-Pinel.

Cet après-Pinel a été nommé Pinel+ et entrera en vigueur à compter de l’année 2023. Ce dispositif résulte de la consultation des professionnels de l’immobilier et prend en compte les besoins des différents acteurs du domaine. Son avantage fiscal sera a priori identique à celui du Pinel initial.

En 2023 et 2024, les dispositifs Pinel et Pinel+ cohabiteront, le premier vous permettant toujours de profiter de la réduction d’impôt graduellement diminuée. En Pinel+, l’avantage fiscal pourra aller jusqu’à 21 %, sous réserve néanmoins du respect de certaines conditions supplémentaires. Ces critères additionnels concernent l’écologie et le confort du logement.

Le Pinel+ est donc une version améliorée de la première loi et permettra de toujours profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel à taux plein.

Relativement simple, la loi Pinel peut vous permettre de réduire considérablement votre impôt sur le revenu, voire le rendre nul, tout en vous offrant de nombreux autres avantages. Vous devez également savoir que l’on peut cumuler ce mécanisme avec d’autres dispositifs de défiscalisation. Afin d’investir avantageusement en Pinel, n’hésitez donc pas à consulter un professionnel qui pourra vous conseiller en fonction de votre profil.

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